전세와 월세 계약을 안전하게 체결하기 위해서는 등기부 확인, 전입신고, 확정일자를 반드시 정확하게 이해해야 한다.
이 세 가지는 임차인의 권리를 지키는 핵심 안전장치이며, 순서를 잘못 지키면 보증금을 지키기 어렵다.
이 글에서는 부동산 계약 시 가장 중요한 세 가지 절차를 실제 사례 중심으로 정리해 실전 매뉴얼 형태로 안내한다.

📊 1. 임차인 보호 3대 장치: 등기·전입·확정일자

🏠 2. 등기부등본: 집의 '빚 관계'를 확인하는 절차
등기부등본은 해당 부동산의 소유자와 근저당, 가압류, 경매 여부 등 권리관계를 확인하는 문서이다. 임차인의 보증금을 지키기 위해 가장 먼저 확인해야 하는 자료이다.
① 등기부에서 꼭 확인해야 하는 항목
- 소유자 정보: 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인한다.
- 근저당 설정 여부: 대출이 많은 집은 위험도가 높다.
- 가압류·가처분: 법적 분쟁이 있는 경우 입주를 피하는 것이 안전하다.
- 경매 진행 여부: 이미 경매가 개시된 집은 계약하면 안 된다.
② 등기부 확인 시 기준
- 근저당 총액 + 세입자 보증금 > 집값 → 위험하다.
- 집값 대비 근저당 비율이 60% 이상 → 입주 비추천이다.
- 전세 계약 시 반드시 최신 등기부등본으로 확인해야 한다.
👤 3. 전입신고: 임차인의 '대항력'을 만드는 절차
전입신고는 세입자가 “이 집에 살고 있다”는 사실을 행정적으로 인정받는 절차이다. 전입신고가 완료되어야 임차인은 대항력을 갖게 된다.
① 전입신고란?
- 임대인이 집을 팔거나 새로운 근저당을 설정해도 대비할 수 있는 권리를 얻는다.
- 주민센터 또는 정부24에서 가능하다.
② 대항력이란?
“세입자가 실제 거주할 경우, 새로운 집주인에게도 임차권을 주장할 수 있는 힘”이다.
③ 전입신고 시 주의점
- 입주 즉시 전입신고를 해야 한다.
- 전입이 늦어지면 그 사이 발생한 권리변동에 대응할 수 없다.
- 전입신고 날짜가 우선순위에 영향을 준다.
📝 4. 확정일자: 임차 보증금의 '우선변제권'을 결정하는 절차
확정일자는 임대차 계약서에 날짜 도장을 찍어 “이 날짜에 계약이 존재했다”는 사실을 법적으로 기록하는 절차이다.
① 확정일자의 효과
- 우선변제권 취득: 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 순서대로 돌려받을 수 있다.
- 전입신고와 결합하면 최강의 임차권 보호 효과가 발생한다.
② 확정일자 받는 법
- 주민센터 방문
- 온라인(정부24)
- 공인중개사를 통한 대리 신청
③ 확정일자의 우선순위 기준
경매 시 배당 순서는 다음과 같이 결정된다:
- 근저당 설정 시점
- 전입신고 날짜
- 확정일자 날짜
📋 5. 등기·전입·확정일자 우선순위 비교표
| 항목 | 목적 | 효과 | 중요도 |
|---|---|---|---|
| 등기부등본 | 집의 위험요소 확인 | 근저당·가압류·경매 여부 파악 | 최상 |
| 전입신고 | 대항력 취득 | 새 집주인에게도 임차권 주장 가능 | 상 |
| 확정일자 | 우선변제권 확보 | 경매 시 보증금 순위 결정 | 상 |
✔️ 6. 전월세 계약 시 반드시 지켜야 하는 실전 체크리스트
- 계약 전 최신 등기부등본 발급
- 등기부와 계약 상대방 이름 일치 확인
- 근저당 비율 60% 이상이면 계약 피하기
- 입주 당일 전입신고 진행
- 전입 즉시 확정일자 받기
- 보증금 반환 보증보험 가입 고려
🔎 7. 결론: 세입자가 반드시 기억해야 할 순서
부동산 계약에서 임차인의 보증금을 지키는 핵심은 다음의 세 가지이다.
이 순서를 제대로 지키면 대부분의 전세·월세 사고를 예방할 수 있다.
임대차 시장에서의 다양한 위험 요소를 고려하면, 이 세 절차는 선택이 아니라 ‘필수’이다. 계약 전후로 반드시 꼼꼼하게 체크해야 한다.
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