월세 계약할 때 피해야 할 조항 10가지 — 보증금·특약·수리·중개사 보호법 완전정리

※ 본 글은 투자 권유 목적이 아니라, 월세 계약 시 필요한 정보를 정리한 정보 제공용 콘텐츠입니다.

※ 모든 계약 조항은 개별 사정에 따라 달라질 수 있으며, 법적 판단은 관련 기관의 공식 안내를 참고해야 합니다.

 

월세 계약은 “월세 금액”보다 계약서 한 줄이 훨씬 중요하다.

잘못된 특약이나 불공정 조항이 들어가면, 퇴거 시 수백만 원의 분쟁이 발생할 수 있다.

아래는 실제 분쟁 사례와 판례 기준을 반영해 정리한 월세 계약 시 피해야 할 위험 조항 10가지이다.

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1. 전입신고·확정일자를 금지하는 조항

❌ 위험 조항 예시
“세입자는 전입신고를 하지 않는다.”
“확정일자는 임대인 동의 시 가능하다.”

전입신고와 확정일자는 보증금을 지키는 최소한의 안전장치이다. 이를 금지하는 조항은 사실상 보증금 보호 포기와 같다.

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2. 과도한 원상복구를 요구하는 조항

❌ 위험 조항 예시
“생활 사용으로 발생한 스크래치·눌림·변색도 모두 세입자가 부담한다.”

법적으로 원상복구란 고의·중과실로 인한 파손만 해당한다. 일반적 사용감까지 비용 청구하는 특약은 무효가 될 가능성이 크다.

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3. 보일러·배관·전기 설비 고장까지 세입자 부담

❌ 위험 조항 예시
“집 내부 모든 수리는 세입자 부담으로 한다.”

보일러·배관·누전 등은 대부분 임대인의 기본 수리 의무에 속한다.

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4. 중도해지 불가 조항(퇴거 제한)

❌ 위험 조항 예시
“계약 기간 내 중도해지는 불가하며, 해지 시 남은 월세 전액 청구한다.”

법적으로 세입자는 사정 변경 또는 임대인 의무 위반 시 중도해지 가능하다. 과도하게 제한하는 조항은 분쟁 위험이 크다.

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5. 퇴거 시 청소·방역비 무조건 부담 조항

전문 청소·방역비는 세입자 의무가 아니다. 생활 중 정상적 오염은 임대인의 책임이다.

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6. 임대인의 무제한 방문 허용 조항

❌ 위험 조항 예시
“임대인은 언제든지 사전 통보 없이 방문할 수 있다.”

이는 주거침입 위험을 만들 수 있으므로 반드시 수정해야 한다.

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7. 관리비 항목을 불명확하게 기재한 계약

필수 확인 항목	세입자 부담 여부
청소비·경비비	부담
공용 전기·수도	부담
엘리베이터 유지비	부담
장기수선충당금	임대인 부담

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8. 분쟁조정 신청 불가 조항

임대차 분쟁조정은 세입자의 권리이며 이를 제한하는 특약은 무효다.

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9. 보증금 반환 시기를 임대인 편의로 정하는 조항

보증금은 계약 종료 즉시 반환이 원칙이다. “차기 세입자 전입 후 반환” 조건은 매우 위험하다.

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10. 중개사가 만든 불공정 특약

중개사가 작성해도 법보다 우선할 수 없다. 법률 위반 특약은 모두 무효이며, 분쟁 시 세입자가 승소하는 경우가 많다.

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📌 월세 계약서 특약 예시 — 좋은 특약 / 나쁜 특약

1) ❌ 피해야 할 나쁜 특약

• 전입신고·확정일자 금지
• 보일러·배관 고장도 세입자 부담
• 퇴거 시 전문청소·도배 무조건 세입자 부담
• 임대인이 언제든 출입 가능
• 중도해지 시 잔여 월세 전액 청구

2) ✔ 안전한 “좋은 특약” 예시 (실사용 추천)

• 전입신고 및 확정일자는 계약 즉시 가능하다.
• 설비 노후 및 자연 고장 시 수리는 임대인 부담으로 한다.
• 통상 사용에 따른 경미한 훼손은 원상복구 대상이 아니다.
• 임대인 방문은 사전 협의된 시간대에 한하여 가능하다.
• 중도해지 시 해지 통보 후 3개월 경과 시 계약 종료로 본다.

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📌 월세 계약 필수 체크리스트 (저장용)

• 보증금 반환 시기·방법 명확한가?
• 전입신고 금지 조항 없는가?
• 원상복구 범위가 법 기준과 일치하는가?
• 보일러·배관·전기 설비 점검했는가?
• 관리비 상세 항목이 모두 명시되어 있는가?
• 임대인 방문 조항이 상식적으로 기재됐는가?
• 중도해지 조항이 불공정하지 않은가?
• 등기부등본·근저당·압류 내역 확인했는가?

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※ 본 글은 주거 임대차 관계 일반 정보를 제공하기 위한 것이며, 개별 사안에 대한 법적 판단은 전문가 상담이 필요합니다.