부동산 등기·전입·확정일자 완전 정리 — 전세·월세 반드시 알아야 할 실전 매뉴얼

전세와 월세 계약을 안전하게 체결하기 위해서는 등기부 확인, 전입신고, 확정일자를 반드시 정확하게 이해해야 한다.

이 세 가지는 임차인의 권리를 지키는 핵심 안전장치이며, 순서를 잘못 지키면 보증금을 지키기 어렵다.

이 글에서는 부동산 계약 시 가장 중요한 세 가지 절차를 실제 사례 중심으로 정리해 실전 매뉴얼 형태로 안내한다.

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📊 1. 임차인 보호 3대 장치: 등기·전입·확정일자

등기부등본 확인 → 전입신고 → 확정일자 순서의 보호 흐름을 시각화한 인포그래픽

🏠 2. 등기부등본: 집의 '빚 관계'를 확인하는 절차

등기부등본은 해당 부동산의 소유자와 근저당, 가압류, 경매 여부 등 권리관계를 확인하는 문서이다. 임차인의 보증금을 지키기 위해 가장 먼저 확인해야 하는 자료이다.

① 등기부에서 꼭 확인해야 하는 항목

• 소유자 정보: 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인한다.
• 근저당 설정 여부: 대출이 많은 집은 위험도가 높다.
• 가압류·가처분: 법적 분쟁이 있는 경우 입주를 피하는 것이 안전하다.
• 경매 진행 여부: 이미 경매가 개시된 집은 계약하면 안 된다.

② 등기부 확인 시 기준

• 근저당 총액 + 세입자 보증금 > 집값 → 위험하다.
• 집값 대비 근저당 비율이 60% 이상 → 입주 비추천이다.
• 전세 계약 시 반드시 최신 등기부등본으로 확인해야 한다.

[TIP] 등기부는 등기소·정부24·대법원 인터넷등기소에서 발급 가능하다.

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👤 3. 전입신고: 임차인의 '대항력'을 만드는 절차

전입신고는 세입자가 “이 집에 살고 있다”는 사실을 행정적으로 인정받는 절차이다. 전입신고가 완료되어야 임차인은 대항력을 갖게 된다.

① 전입신고란?

• 임대인이 집을 팔거나 새로운 근저당을 설정해도 대비할 수 있는 권리를 얻는다.
• 주민센터 또는 정부24에서 가능하다.

② 대항력이란?

“세입자가 실제 거주할 경우, 새로운 집주인에게도 임차권을 주장할 수 있는 힘”이다.

③ 전입신고 시 주의점

• 입주 즉시 전입신고를 해야 한다.
• 전입이 늦어지면 그 사이 발생한 권리변동에 대응할 수 없다.
• 전입신고 날짜가 우선순위에 영향을 준다.

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📝 4. 확정일자: 임차 보증금의 '우선변제권'을 결정하는 절차

확정일자는 임대차 계약서에 날짜 도장을 찍어 “이 날짜에 계약이 존재했다”는 사실을 법적으로 기록하는 절차이다.

① 확정일자의 효과

• 우선변제권 취득: 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 순서대로 돌려받을 수 있다.
• 전입신고와 결합하면 최강의 임차권 보호 효과가 발생한다.

② 확정일자 받는 법

• 주민센터 방문
• 온라인(정부24)
• 공인중개사를 통한 대리 신청

③ 확정일자의 우선순위 기준

경매 시 배당 순서는 다음과 같이 결정된다:

1. 근저당 설정 시점
2. 전입신고 날짜
3. 확정일자 날짜

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📋 5. 등기·전입·확정일자 우선순위 비교표

항목	목적	효과	중요도
등기부등본	집의 위험요소 확인	근저당·가압류·경매 여부 파악	최상
전입신고	대항력 취득	새 집주인에게도 임차권 주장 가능	상
확정일자	우선변제권 확보	경매 시 보증금 순위 결정	상

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✔️ 6. 전월세 계약 시 반드시 지켜야 하는 실전 체크리스트

• 계약 전 최신 등기부등본 발급
• 등기부와 계약 상대방 이름 일치 확인
• 근저당 비율 60% 이상이면 계약 피하기
• 입주 당일 전입신고 진행
• 전입 즉시 확정일자 받기
• 보증금 반환 보증보험 가입 고려

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🔎 7. 결론: 세입자가 반드시 기억해야 할 순서

부동산 계약에서 임차인의 보증금을 지키는 핵심은 다음의 세 가지이다.

① 등기부 확인 → ② 전입신고 → ③ 확정일자
이 순서를 제대로 지키면 대부분의 전세·월세 사고를 예방할 수 있다.

임대차 시장에서의 다양한 위험 요소를 고려하면, 이 세 절차는 선택이 아니라 ‘필수’이다. 계약 전후로 반드시 꼼꼼하게 체크해야 한다.