판교 삼평동 봇들마을 실거래가 vs 공시가격 — 2025년 기준 3년 비교 분석

※ 이 글은 투자 권유 목적이 아니라, 공공·민간 데이터 기반으로 구조적 특징을 정리한 정보 제공 글입니다.

※ 실거래가·공시가격은 호수·층·거래 조건에 따라 달라질 수 있으며, 본 자료는 2025년 10~12월 기준 대략적인 흐름입니다.

 

 

판교 삼평동 봇들마을 아파트군(1·2·3·4·7·8·9단지)은 판교역·판교테크노밸리 생활권의 핵심 주거지이다.

특히 준공 시기가 비슷하고 학군·생활편의·도로 접근성이 우수하여 실거주 수요가 꾸준하다.

 

이 글에서는 2023~2025년 실거래가 흐름과 2024~2025년 공시가격 변동을 함께 비교하여 단지별 시세–공시가격 괴리율(GAP), 평형별 가격 구조를 데이터 기반으로 분석하였다.

---

1. 단지별 기본 정보 및 특성

아래 표는 봇들마을 1·2·3·4·7·8·9단지의 기본 정보(세대수·평형·특징)를 요약한 것이다. 중립적·사실 기반으로 단지의 구조적 차이를 먼저 이해하는 것이 데이터 분석의 출발점이다.

단지	정식 명칭	세대수	준공연도	대표 평형	특징(중립적 요약)
1단지	판교신미주	1,147	2009.02	33평	역·백화점과는 거리가 있으나 대단지·도로 접근성 우수
2단지	이지더원	721	2009.02	32평	직주근접 실수요 탄탄, 32평 수요 꾸준
3단지	휴먼시아	870	2009.07	24·30·34평	24·30평 구성으로 거래 회전률 높고 중심 생활권 접근성 우수
4단지	휴먼시아	748	2009년경	24·34평	주거 환경과 가격 안정성이 우수한 실거주 선호 단지, 굿모닝파크 초접근
7단지	엔파트	585	2009년경	32·41평	41평 대형 평형 선호, 실거래·평당가 상위권
8단지	봇들마을8단지	447	2009.11	33·40·47평	판교역·백화점 접근성이 가장 뛰어난 단지
9단지	금호어울림	850	2009년경	38·43평	대형 평형 중심, 굿모닝파크 및 GTX-A 성남역 접근성 우수

---

2. 2025년 기준 최근 실거래가 요약

2025년 10~12월 기준 최근 실거래 흐름을 요약한 표이다. (단위: 억 원) KB시세와 실거래 평균, 평당가를 함께 나타냄으로써 단지별 가격 레벨을 비교할 수 있다.

단지	대표 평형	최근 실거래 평균	KB시세	평당가(대략)
1단지	33평	18억	18억	5,600만
2단지	32평	16.8억	17.2억	5,900만
3단지	24평	17.5억	16.5~17.7억	7,300만
4단지	24·34평	17억	16.8억	6,800만
7단지	41평	27~28억	27.2억	7,000만대
8단지	33평	26억	22.8~26.2억	7,800만
9단지	43평	28억	26.8억	7,000만대

봇들마을 2025 실거래가 비교 그래프

※ 실거래가는 호수·층·거래 시점에 따라 달라질 수 있으며, 본 표는 최근 흐름을 요약한 자료입니다.

---

3. 2024~2025년 공시가격과 실거래가 비교

공시가격은 시세보다 1~2년 늦게 반영되는 경향이 있다. 특히 판교처럼 회복 속도가 빠른 지역은 공시가격 < 시세 구조가 뚜렷하게 나타난다.

단지	평형	공시가격		2025 시세	공시/시세 괴리율
		2023	2024~2025
1단지	33평	7.82억	8.05억	18억	40~50%
2단지	32평	㎡당 699만	716만	17.2억	40~50%
3단지	24평	7.42억	7.83억	17.5억	60~70%
4단지	24·34평	7억대 중반	7.5~9.2억	17억	40~50%
7·8·9단지	40평대	7~8억대	소폭 상승	26~28억	30~40%

봇들마을 공시가격 대비 실거래 괴리율 인포그래픽

요약하면 봇들마을 주요 단지의 공시가격은 시세 대비 30~70% 수준에서 형성되어 있다. 이는 판교 지역의 시장 회복 속도 > 공시가격 반영 속도 구조를 반영한다.

---

💡 공시가격–시세 괴리(GAP)가 의미하는 세금·정책적 시사점 (중립적 요약)

• 공시가격이 시세 대비 낮게 유지될수록 종합부동산세와 재산세 과세표준이 완만하게 증가한다.
• 건강보험 지역가입자의 보험료 산정도 공시가격을 기준으로 하므로, 부담이 시세보다 낮게 반영될 수 있다.
• 증여·상속 시 평가 기준 또한 공시가격을 참고하므로, 공시가격 상승 속도는 이전 시기 판단에 참고 지표가 된다.
• 청약·정책금융상품의 자산 요건 역시 공시가격을 활용하는 경우가 많아, 자격 요건 판단에서 긍정적으로 작용할 수 있다.

※ 위 내용은 세금·정책적 구조를 해석한 일반적 정보이며, 개인의 실제 세율·건보료·자격요건은 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
※ 구체적인 적용 여부는 국세청·건보공단·국토부 등 공식 자료를 반드시 확인해야 합니다.

---

4. 결론 — 세금 판단과 시장 판단은 분리해서 볼 필요

실거래가는 수요·공급의 즉각적인 변화를 반영하지만, 공시가격은 정책적 판단과 반영 일정에 따라 늦게 조정되는 경향이 있다.

따라서 판교처럼 시장 변동성이 빠른 지역에서는 세금 기준(공시가격)과 시장 판단 기준(실거래가)을 분리해 바라보는 것이 중요하다.

---

※ 본 글은 특정 단지의 매수·매도를 유도하는 글이 아닙니다.
※ 단지별 가격·공시가격 비율은 시점·층·호수·거래조건에 따라 달라질 수 있습니다.